Инвестирование в недвижимость и кризис: как быть?

Инвестирование в недвижимостьРынок недвижимости традиционно является для многих инвесторов одним из самых надежных и прибыльных способов вложения денег. Однако этот рынок имеет свои особенности и цикличность, и без знания определенных его тонкостей инвестирование в недвижимость может обернуться очень тяжелыми для Вас последствиями.

 

Ныне Россия переживает непростые времена. На то есть как внешние, так и внутренние причины. К внешним можно отнести финансово-экономические санкции США и ЕС, существенное падение цен на нефть, что сильно повлияло на российскую экономику, вызвав серьезный кризис. Внутренние причины - это девальвация национальной валюты, падение покупательской способности у населения, высокие процентные ставки по кредитованию многих отраслей. Вместе эти факторы оказывают очень негативное воздействие.

 

Но многие инвесторы рассматривают недвижимость как один из самых надежных активов, в который стоит вкладывать деньги. Дело в том, что этот рынок обладает одним интересным свойством: то, что было потеряно в цене в годы кризиса, с лихвой окупается во время восстановления экономики. Как следовательно поднимается спрос, а за ним и цена. Также есть еще пара факторов, которые привлекают людей в эту сферу:

 

1. Ее всегда можно сдать в аренду получив дополнительный доход;

 

2. Купленные объекты всегда остаются с вами, даже при катастрофическом падении цен на них.

 

Данная сфера по объективным причинам переживает застой. Прежде, чем с головой сюда погружаться, нужно как следует изучить рынок и оценить все риски. Здесь есть много подводных камней.

 

Общие тенденции рынка в 2015 году

 

Инвестирование в недвижимость

 

В целом по-настоящему кризис рынок начинает ощущать только во втором полугодии 2015 года. На то есть несколько причин:

 

1. Падение курса рубля;


2. Замедление спроса, вызванного кризисом в экономике;


3. Высокая ключевая ставка ЦБ;


4. Повышение процентной ставки по ипотеке.


В долларах недвижимость потеряла в цене порядка 50%. Например, до кризиса снять квартиру в Москве (м. Алтуфьево, м. Бибирево), стоило 1000$ по курсу 30 за доллар, а сейчас 500. Все дело еще и в том, что недвижимость в рублях растет значительно медленнее, чем падает рубль. Любой пузырь недвижимости сдувается на 80% от пика с учетом инфляции, поэтому общий тренд - падение - вполне ясен. 

 

Однако все эти факторы создают для инвестора, у которого есть свободные средства, особенно долларовые, очень хорошие возможности. Ведь при падении цен можно приобрести пару тройку хороших объектов для сдачи в аренду. Речь больше о квартирах, коммерческая недвижимость будет пользоваться намного меньшим спросом из-за спада экономики и понижения деловой активности. 

 

Несмотря на заявления многих «экспертов» недвижимость во втором полугодии неизбежно будет падать в цене, так как нет объективных причин для восстановления спроса. Относительно неплохой спрос на аренду традиционно будет сохраняться в самых крупных городах – Москве и Санкт-Петербурге.

 

Покупка для сдачи в аренду. Ипотечное кредитование

 

Инвестирование в недвижимость

 

Здесь мы с вами будем рассматривать 2 варианта:


1. Взятие ипотеки для покупки недвижимости;


2. Покупка за счет собственных средств.

 

В первом случае небольшая рекомендация брать ипотеку в той валюте, в которой у Вас доходы, чтобы потом не стоять у мэрии, или администрации президента с табличкой: «Верните мне мои деньги за квартиру». Не забывайте, что Вы живете в России. Если у Вас есть сомнения в надежности национальной валюты, то посмотрите динамику ее падения, начиная с 90-х годов и все поймете. 

 

Второй момент при взятии ипотеки – это застройщик. Сейчас в кризис многие авторитетные застройщики останавливают стройки, что уж говорить о тех, кто их задерживал в хорошие времена. Здесь интернет вам в помощь. Читайте отзывы, соберите максимум информации о застройщике и не поленитесь съездить на уже построенные объекты, пообщаться с жильцами для прояснения ситуации для себя и сбора информации. 

 

Третий момент – это процентная ставка банка. Она, естественно, «пляшет» от ставки ЦБ. В этом году ставка менялась несколько раз, от 30% в ноябре до 17-15% январе и на данный момент составляет 11%. Центробанк не смог ее понизить ввиду высокой инфляции и падения рубля, опасаясь за его дальнейшую судьбу. 

 

С внедрением программы стимулирования ипотеки государство через различные фонды выделяет значительные средства. Вся фишка том, что тут ипотеку дают в основном для покупки в новостройке. Таким образом банки кредитуют застройщика, а вы получаете жилье. Вот почему очень важно, чтобы Вы выбрали нормального застройщика, а то можно крепенько попасть. 

 

В чем же выход? Искать более выгодные условия и предложения. Другими словами, быть более конкурентным. Упомянутая программа позволяет Вам приобрести квартиру в новостройке по 12% годовых. В случае вторичной покупки будете мириться со ставкой 17-20% или отказываться от приобретения. Естественно, в этом случае Вам придется забивать соответствующую цену на аренду квартиры. Первый подходит только тем, кто приобретает жилье для себя, но не для бизнеса. Вы же не будете ждать пока квартиру построят, а хотите сразу сдать ее в аренду и начать зарабатывать. 

 

Один из вариантов – это ипотечный брокер. Например, в компании «Smart Finance» Вы можете оформить квартиру на себя без первого взноса. Стоит это удовольствие около 1500$. Самое главное, что ипотека здесь дается под 9% годовых, а там уже насколько у Вас фантазия развита: можно взять квартиру и сдавать комнаты по отдельности, а можно целиком. Главное, чтобы ежемесячные доходы от сдачи превышали ваши расходы по кредиту.  

 

По поводу покупки за счет собственных средств, здесь все просто: нужно сдавать в аренду и дождаться, когда квартира вырастет в цене. Для сравнения метр квартиры в Москве до 2000 года стоил 900$, после поднялся до 4000$ и те, кто приобретал в тот момент недвижимость, заработали более 400%!!! Многие благодаря этому стали миллионерами. Выводы делайте сами.

 

Приобретение недвижимости за границей

 

Инвестирование в недвижимость

 

Традиционно страны для приобретения такой недвижимости – это Турция, Болгария или Таиланд. В этих странах развита туристическая сфера, поэтому жилье пользуется хорошим спросом. 

 

Брать недвижимость в этих странах нужно только в случае свободной наличности в долларах или евро. Все дело в том, что там доходы от сдачи идут в валюте. Если же у Вас есть необходимая сумма в рублях, стоит также воспользоваться этой возможностью. К примеру квартиру в Турции можно приобрести за 30 000 евро в курортной зоне. В России цены на жилье приблизительно такие же. Не нужно бояться укрепления рубля завтра и что можете потерять часть средств. Если посмотреть на все 24 года независимости, то можно четко сказать: «Упал значит упал». 

 

Некоторые креативные идеи

 

Если Вы покупаете жилье для сдачи в аренду, то Вам можно поискать убитую в хлам квартиру. Какую-нибудь квартирку, где будут элементы свидетельствующие об ее аварийности. Также можно не обделить вниманием отбросов общества (алкашей). Выедем на чужом горбу. 

 

Дело в том, что в этих двух случаях такого непрофессионала будет нетрудно склонить к существенному снижению цены. Самое главное, чтобы жилье имело хорошее месторасположение и не нуждалось в заоблачных средствах для ремонта. Тогда это выгодно. 

 

Затем идет чистый маркетинг. Считаем несколько вариантов развития событий: сколько можно выручить за квартиру в обычном состоянии, сколько в «евро» и сколько в отделочном состоянии. Составьте бизнес план и примите решение. В крайнем случае, если не получиться ее быстро продать, то можно сдавать в длительную аренду.

 

Еще одна фишка – это авторский дизайн квартиры. Есть определенный сегмент покупателей, который заинтересован в этом. А это уже немного другая цена. К примеру, в убитых квартирах перегородки еле держатся как правило. Вот идея для перепланировки. Можно объединить комнаты и кухню в студию. Только все документально оформите, а то потом не сможете продать.

 

Прогнозы на 2016 год и выводы

 

   Если говорить о 2016 годе для отрасли, то в целом рынок ожидает рецессия. Не такое это быстрое дело - восстановление. Даже при оптимистическом прогнозе, когда цены вырастут в 2016 году на 3%, их тут же скушает инфляция. Но катастрофического сценария, как в 1998 году, по темпам падения пока не видно.

 

   По-другому дела обстоят в Москве и Петербурге. Там гораздо больше населения, имеющего достаточно средств для покупки жилья и к тому же, там постоянно улучшается инфраструктура. Именно эти города и буду основным локомотивом для частного инвестора. А в целом тем, у кого сейчас есть достаточно свободных средств для покупки, выпали хорошие возможности. 

 

С уважением, Михаил Арсланов

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!


2 коммент.

  1. Прагматик /

    Но катастрофического сценария, как в 1998 году, по темпам падения пока не видно.По моему катастрофический сценарий был именно в 2008 году. Или я ошибаюсь?

Оставить комментарий


Наверх