Инвестиции в недвижимость Великобритании: а стоит ли?

Инвестиции в недвижимость ВеликобританииИнвестиции в недвижимость Великобритании выглядят многообещающе для россиян, желающих нарастить свои сбережения, на фоне низких процентных ставок в банках, волатильности на фондовой бирже и девальвации рубля.

 

Приятная новость состоит в том, что ограничения, наложенные на высших государственных чиновников, не касаются обычных граждан, и они свободно могут вкладывать свои деньги в европейские страны. Но даже к такому, казалось бы, беспроигрышному делу, как покупка собственности в Англии, важно подходить с умом и быть осведомленным о ситуации в этой стране.

 

В данном обзоре собраны наиболее важные советы по инвестированию в недвижимость Соединенного Королевства, а также основная статистика. 

 

Положение на рынке недвижимости

 

После пика в 2007 и известного падения 2008 года рынок недвижимости Великобритании неуклонно растет. Особенно эта тенденция усилилась в последние 2-3 года. Его нормализация мотивирует инвесторов активнее скупать недвижимость в надежде на повышение ее стоимости. 

 

инвестирования в недвижимость Великобритании

 

* По данным Nationwide House Price Index

** Курс ЦБ РФ на 30.12.2015: 1.00 фунт = 108.08 рублей

 

Как видите, стоимость жилья в стране за последние 24 года существенно выросла. Особенно отчетливо эта тенденция проявляется в Лондоне. С другой стороны, нужно учитывать, что скоро грядет повышение налогов. С апреля 2016 года при покупке недвижимости в коммерческих целях придется заплатить дополнительную пошлину в 3%. 

 

Как и любая другая инвестиция, покупка недвижимости в Великобритании не дает 100% гарантии получения прибыли. Но следуйте советам, приведенным ниже, и ваши шансы на успех значительно возрастут. 

 

Прощупывайте почву

 

Если вы никогда не пробовали зарабатывать на торговле недвижимостью, то стоит дважды оценить все риски и преимущества, особенно, когда речь идет о другой стране. Убедитесь, что это именно то поле для деятельности, которое вам интересно. Такой бизнес требует задействования серьезного капитала, как минимум – десятков тысяч фунтов стерлингов, а часто – и открытия кредитной линии.

 

К счастью, граждане России также могут претендовать на получение ипотечного кредита в английских банках. Но придется иметь дело только с частными финансовыми учреждениями и соглашаться на плавающую ставку. 

 

Существует множество примеров, когда инвестиция в недвижимость окупилась сторицей, как с точки зрения доходов, так и прироста общего капитала. Но для этого решение должно быть осознанным и хорошо просчитанным. Если у вас есть знакомые, которые уже сталкивались с инвестированием в недвижимость Великобритании, обязательно проконсультируйтесь с ними. Ведь живой опыт ценнее любой, даже самой гениальной, теории. Учитесь на чужих ошибках, это же бесплатно.

 

Чем больше знаний вы накопите и чем лучше прочувствуете рынок, тем больше шансы, что ваше вложение окупится. 

 

Выбирайте перспективное место

 

Инвестиции в недвижимость Великобритании

 

Перспективное – не означает самое дорогое или дешевое. Это прежде всего место, спрос на которое будет расти. Если говорить о покупке квартиры или дома, то в выбранный город должно пребывать все больше людей. Как это просчитать? Просто посмотрите статистику прироста населения. Если из года в год город растет – это именно то, что вам нужно. Наиболее очевидным вариантом здесь будет Лондон.

 

А что касается коммерческой недвижимости, то стоит обратить внимание на Дублин. Это крупнейший деловой центр Европы, его даже называют второй Кремниевой Долиной. Благодаря щадящему налогообложению в этом мегаполисе открывают представительства практически все мировые корпорации, включая Google и Facebook.

 

В идеале вы должны лично приехать в Великобританию и предварительно оценить район, в котором находятся потенциальные объекты покупки. Посмотрите, где расположены ближайшие школы, университеты, достопримечательности. От этого зависит, сможете ли вы сдавать жилье семьям, студентам или туристам. Если это пригород, узнайте, есть ли удобный транспорт до города.

 

Естественно, недвижимость должна нравится лично вам. Но прежде всего она должна быть популярна среди людей. Данные вопросы могут показаться слишком упрощенными, но это, пожалуй, и есть наиболее важные аспекты успешной инвестиции в недвижимость Великобритании

 

Произведите расчет

 

Математика – царица наук. Но кроме того, она еще верный друг удачливых бизнесменов. Многие считают, что миллиардерами становятся благодаря невероятному везению, но на самом деле они просто очень хорошо дружат с числами. Это постоянно подчеркивает Уоррен Баффетт, и нет никаких оснований ему не доверять. 

 

Поэтому, перед тем, как совершать покупку, возьмите ручку и лист бумаги и напишите стоимость объектов, которые вы рассматриваете. Если вы планируете брать кредит, то придерживайтесь такой формулы: прибыль от аренды должна составлять не менее 125% от кредитных платежей. Также учитывайте, что банки требуют внести первоначальный взнос в размере 25% от стоимости жилья. 

 

Инвестиции в недвижимость Великобритании

 

Большинство кредитов выдается с условием покрытия процентов в первую очередь. Так что тело кредита будет уменьшаться не сразу. С другой стороны, платежи по кредиту в Великобритании могут быть компенсированы за счет списания налогов. Для этого нужно правильно заполнять ежегодную декларацию.

 

Как только благодаря поступлениям от аренды вы сформировали надежный запас на экстренный случай, вы можете начинать откладывать сбережения или инвестировать их для дополнительных доходов. Чаще всего покупка недвижимости сопровождается расходами на выплату кредита, на содержание и на оплату гонорара риелтора. Эти расходы тоже нужно отнимать при оценке прибыльности.

 

Средняя стоимость аренды в регионах Великобритании во втором квартале 2015 года (фунтов стерлингов):

 

а) Уэльс – 577;


б) Северная Ирландия – 583;


в) Шотландия – 631;


г) Восточная Англия – 769;


д) Лондон – 1427.

 

Во время подсчетов не забывайте и о расходах на содержание. Также закладывайте риски на случай, если недвижимость будет простаивать в течение месяца или двух. Все эти факторы нужно принимать во внимание. 

 

Подумайте о тех, кто будет целевыми арендаторами

 

Всегда ставьте себя на место предполагаемых арендаторов. Кто они и чего они хотят? Если это студенты, то помещение должно быть достаточно комфортным, но не роскошным, и его должно быть легко убирать. Если это молодые офисные работники, жилье должно быть современным и стильным, без излишеств.

 

Инвестиции в недвижимость Великобритании

 

У семей обычно очень много собственных вещей, и нужно пространство и мебель, чтоб можно было все удобно разложить. А если вы разрешите жильцам обустраивать дом различными элементами декора или вешать картины, это позволит им чувствовать себя, как дома.  Такие клиенты останутся у вас на более длительный период, что всегда удобнее для собственника. 

 

Также в Великобритании можно оформлять страховой полис, покрывающий убытки, если ваши арендаторы не оплатят оговоренную сумму. Такая страховка обойдется всего в 50 фунтов. Она может предоставляться как отдельная услуга или как часть более широкого страхового пакета. 

 

Будьте реалистами, учитывайте не только возможные поступления, но и расходы

 

Все, наверное, наслышаны о спекулянтах, богатеющих на операциях с недвижимостью за несколько недель. И хотя вы не без оснований можете рассчитывать на рост цен на имущество в Британии, эксперты советуют инвестировать для получения постоянного дохода, а не краткосрочного поднятия капитала. Аренда должна рассматриваться как основной инструмент получения прибыли от недвижимости. 

 

Чтобы оценить прибыльность вложения в различную недвижимость, сравнивайте ее доходность – сумму арендной платы за год, выраженную как процент от стоимости покупки. Например, если недвижимость приносит 10000 фунтов дохода, а стоит 200 000 фунтов, то доходность равна 5%. 

 

Присматривайтесь к недвижимости «под ремонт»

 

Также стоит рассмотреть такой вариант, как покупка недвижимости, которая нуждается в небольшом ремонте или усовершенствовании. После ремонта стоимость вашего актива станет на порядок выше. Кроме того, при заключении сделки о приобретении изношенных объектов вы получаете более выгодную позицию для переговоров об окончательной цене. 

 

Это один из способов получить быструю и значительную отдачу от вложенного капитала. Если вы можете увеличить стоимость за короткий срок, это придает солидный запас прочности вашей инвестиции. Однако, убедитесь, что цена достаточно низкая, чтобы покрыть затраты на косметический ремонт.

 

Опытные девелоперы используют правило, что конечная стоимость объекта должна быть не меньше цены покупки, плюс стоимость работ, плюс 20 %. 

 

Торгуйтесь

 

Как инвестор вы имеете преимущества перед средним покупателем, которому нужно поселиться в новый дом и желательно как можно скорее, потому что покупка нового жилья происходит на средства от выручки за предыдущее. Вы не связаны ни с каким конкретным вариантом и не ограничены строго отведенным сроком.

 

Инвестиции в недвижимость Великобритании

 

Это может быть главным аргументом при обсуждении скидки. У матерых риелторов даже есть довольно смешная поговорка: если при покупке вы не покраснели, предложив свою цену, значит, вы переплатили. 

 

Полезно знать ситуацию на рынке во время ведения переговоров. Например, если рынок сбалансирован и предложение покрывает спрос, то дома продаются дольше, а, следовательно, можно торговаться. Также не лишним будет знать, почему эта собственность продается, и как долго продавец ей владел.

 

Если собственник давно владеет имуществом и зарабатывает на приросте капитала, он более охотно согласится на низкую цену ради быстрой сделки, чем если это семья, которой нужна максимальная цена, чтобы позволит себе переезд. 

 

Будьте в курсе подводных камней

 

Перед любой инвестицией вы должны изучить не только положительные, но и негативные аспекты, среди которых: 

 

1. Флуктуация цены. Стоимость квадратного метра на подъеме прямо сейчас, но рост замедлился, и она может упасть на какой-то период. Если цены на недвижимость просядут, сможете ли вы удерживать свой актив достаточно долго, чтобы дождаться очередного пика? 

 

2. Банковские ставки. В то же время ставки по ипотеке в Великобритании на данный момент очень низкие, и люди охотно скупают жилье. Ведь доход от аренды с лихвой покрывает проценты.  Банки предлагают первоначальную фиксированную ставку в 1.3% на два года (для кредитов до 500 000 фунтов), но потом ставка вырастет примерно до 4.5 % и будет уже «плавающей». А это значит, что она может вырасти и выше, если фунт упадет. 

 

3. Простой недвижимости. Даже в популярных районах дома могут пустовать. Примите как данность тот факт, что недвижимость может простаивать около двух месяцев в году. Если вы заложите в расчет такие риски, это придаст дополнительную устойчивость вашей инвестиции. 

 

4. Поломки и другие форс-мажоры. В любом доме все время что-то ломается: электропроводка, сантехника, различная аппаратура. Предсказать это невозможно. Если на вашем счету не лежит достаточно средств, чтобы оплатить срочные расходы, вроде нового бойлера, не спешите с покупкой собственности за рубежом.

 

Инвестиции в недвижимость Великобритании

 

Подумайте, сможете ли вы переехать

 

Приобретение недвижимости – это только первый шаг. Чтобы сдавать его в аренду, вам придется либо самому поселиться в Британии (но для этого нужны юридические и финансовые основания), либо прибегнуть к услугам специализированных агентов.

 

Посредник берет гонорар за управление процессом, но и снимает основные проблемы, связанные с тем, что вы находитесь в другой стране. Также у него налажены контакты с электриками, сантехниками и другими мастерами в случае поломок. 

 

Да и самому перебраться жить в Великобританию не так-то просто. Одним из оснований для получения вида на жительство является инвестиция в экономику страны значительной суммы денег, а именно – одного миллиона фунтов стерлингов или больше. В этом случае вы подпадаете под государственную программу, по которой сможете не только получить легальный статус для постоянного проживания в стране, но рассчитывать на дешевые кредиты. Государство может выдать вам в качестве займа до 80% от вложенной суммы. Так что зарабатывайте, и все дороги будут вам открыты! 

 

С уважением, Михаил Арсланов.

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!


3 коммент.

  1. Андрей /

    Вы скажите куда 100 долларов вложить … и получить 5 % прибыли…

  2. Thanks, interesting post!

Оставить комментарий


Наверх